Das nächste Apothekerhaus

Die Heidestraße war über viele Jahre ein Sinnbild Berliner Verschwendungssucht: 40 Hektar weitgehend ungenutzter Raum im Herzen der Stadt entlang der Berliner Mauer. Ein paar Lagerhallen, ein Motorradshop, Vermietung von Baumaschinen und an der Straße ein geparkter Wohnwagen mit dem unzweideutigen Aufdruck „Berlin intim … clever poppen“.

Doch damit ist Schluss: Zwischen Hauptbahnhof und Nordhafen entsteht die „Europacity“, der strategische „Masterplan“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sieht eine vielfältige Nutzung vor: Wohnen, Büros, Einzelhandel und Gewerbe, alles unter Berücksichtigung ökologischer Gesichtspunkte. Und mittendrin wollen die Apotheker ihr neues Apothekerhaus bauen.

Mit der Immobiliensuche wurde die ABDA-Spitze vor fast genau einem Jahr beauftragt. Verantwortlich für alle Hausangelegenheiten sind seit dem Abgang von Jürgen Siegemund Hauptgeschäftsführer Dr. Sebastian Schmitz und sein persönlicher Referent Ralf Denda. Für die Suche wurden die Makler Cushman & Wakefield aus Frankfurt sowie die Berliner Projektentwickler Freo vom Kurfürstendamm eingeschaltet. Angeblich standen Ende September 2014 knapp 50 Objekte zur Auswahl.

Die Geschäftsführung traf eine Vorauswahl. Bei der Mitgliederversammlung am 4. Dezember wurden von den Maklern sieben Projekte vorgestellt, die Präsentation soll mäßig gewesen sein. Dennoch kristallisierte sich hier heraus, dass die Apotheker lieber kaufen oder bauen wollen, statt ein Haus zur Miete zu beziehen. Eine Grundsatzentscheidung, die ABDA-Präsident Friedemann Schmidt für sich schon getroffen hatte, als man eben die Pläne zur Aufstockung des Mendelssohn-Palais zerrissen hatte.

Bis zum Februar wurde die Liste auf zwei Vorschläge eingedampft, Freo war schon aus dem Rennen. Anfang März erhielt der Geschäftsführende Vorstand den Auftrag, Verhandlungen aufzunehmen. Dem Gesamtvorstand wurde das Projekt an der Heidestraße am 20. Mai vorgestellt.

Als Einzugstermin ist März 2018 avisiert. Allerdings müsste die Baugenehmigungsbehörde dann bis Ende Juni im sogenannten Bauvorbescheid vorab verbindlich grünes Licht geben. Laut den Verträgen soll der ABDA aber ein Einzug bis spätestens April 2020 garantiert werden. Eine Verlängerung der Miete in der „Zwischenstation“ soll dem Vernehmen nach möglich sein. Weil das Mendelssohn-Palais den Brandschutzauflagen nicht mehr genügt, werden die Mitarbeiter möglichst schnell Büros an der prestigeträchtigen Adresse Unter den Linden, Ecke Friedrichstraße beziehen. Die Mietkosten sollen sich unbestätigten Zahlen zufolge auf mehr als 1,5 Millionen Euro jährlich belaufen.

Das entspricht etwa dem Betrag, den die ABDA seit 2008 insgesamt für externe Flächen ausgegeben hat – wäre allerdings immer noch günstiger als die beiden ersten Jahre am neuen Standort: Die ABDA muss das eigene Haus zunächst für zwei Jahre mieten – und hier ist von Kosten in Höhe von zwei Millionen Euro pro Jahr die Rede. Die ABDA-Verantwortlichen hatten noch versucht, die Zwangsmiete auf ein Jahr zu drücken, aber offenbar ohne Erfolg. Denn eigentlich will der Investor an diesem Standort grundsätzlich nur vermieten.

Der Investor ist der österreichische Immobilienkonzern CA Immo. Das Gelände an der Heidestraße gehörte früher der Deutschen Bahn. Der Staatsbetrieb hatte aber schon in den 1990er Jahren nicht mehr benötigte Liegenschaften in eine Gesellschaft namens Vivico Real Estate überführt. Diese wurde Ende 2007 für 1,03 Milliarden Euro von CA Immo übernommen. Dem Konzern und seinen Partnern gehört damit auch ein Großteil der Fläche der Europacity.

Im Februar ist der russische Milliardär Boris Mints bei CA Immo eingestiegen. Über seine Firma O1 übernahm er rund ein Viertel an der Immobiliengesellschaft. O1 hat ihren Sitz im Steuerparadies Zypern und ist auf Immobilien- und Finanzgeschäfte spezialisiert. Mints wird auf der russischen Forbes-Liste auf Position 108 geführt, ist laut Firmenporträt Philanthrop und will im kommenden Jahr in seinem Heimatland das erste Museum mit Werken russischer Impressionisten eröffnen.

An der Heidestraße wird er – beziehungsweise CA Immo – den Apothekern ein fünfstöckiges Terassen-Gebäude mit Turm errichten, mit Aufzug und Tiefgarage. Nach aktuellen Plänen erhält die ABDA allerdings nur sechs Parkplätze, maximal ein Dutzend. Und noch ein Haken: Die ABDA wird wohl nur etwa zwei Drittel des Gebäudes als Teilerwerb erhalten. Mit anderen Worten: Das Apothekerhaus wird teilweise von Dritten bewohnt werden.

Auf einer geplanten Gesamtfläche von rund 6400 m² für die ABDA soll der Anteil der Büro- und Besprechungsräume künftig in einem deutlich besseren Verhältnis zu den Verkehrsflächen stehen als im Mendelssohn-Palais: 2040 m², also knapp ein Drittel, sollen auf Büros entfallen. Zum Vergleich: In der Jägerstraße ist nur knapp ein Viertel der insgesamt 3775 m² als Bürofläche erschlossen, während die Verkehrsflächen mehr als 40 Prozent einnehmen. Für diese sind im neuen Haus 1830 m² veranschlagt, etwa 28 Prozent der Fläche.

Auch bei den Besprechungsräumen wird aufgestockt: von aktuell 470 auf 1050 m² am neuen Standort. Darunter fällt ein Plenarsaal für 150 Personen, der drittelbar sein soll. Die Nebenflächen machen 1470 m² aus. Im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss ist jeweils eine Cafeteria eingeplant, mit 130 beziehungsweise 190 m², zusätzlich Küchen. Für ein Archiv im Keller sind 500 m² eingeplant.

Da ABDA-Präsident Schmidt Planungssicherheit für die kommenden 20 Jahre als Prämisse aufgestellt hat, könnte eine Reservefläche von rund 300 m² später für zwei Dutzend zusätzliche Büros genutzt werden. Derzeit hat die ABDA in Berlin rund 110 Mitarbeiter. Schon im Haushaltsentwurf für 2016 plant die ABDA erneut zusätzliche Stellen ein, etwa für den Bereich Telematik.

In den eingeplanten 35 Millionen Euro sind zusätzliche Kosten wie die Grunderwerbsteuer und Maklercourtage schon eingepreist. Für das Haus allein sind es 31,5 Millionen Euro. Dem Vernehmen nach hat die ABDA den ursprünglich aufgerufenen Preis von 33,3 Millionen Euro noch etwas herunterhandeln können.

Am kommenden Mittwoch muss die Mitgliederversammlung dem Projekt ihren Segen geben. Die Hürde, die ABDA-Spitze zur erneuten Suche nach Alternativen zu bewegen, dürfte relativ hoch sein. Mit entscheidend dürfte auch der Fakt sein, wie groß der Zeitdruck bei der Zwischenmiete ist